Frankfurt und München abgehängt

Berlin wird Bürohauptstadt

Mit ca. 3,2 Mio. qm bei BNPPRE bzw. knapp 3,4 Mio. qm bei JLL liegt das Umsatzvolumen der gemeinsam betrachteten 6 Metropolen zum Jahresende 2015 um mehr als 20% über dem Vorjahresergebnis und hat den bisherigen Rekord des Jahres 2011 um 7% übertroffen. Die Wachablösung im deutschen Büromarkt stabilisiert sich. Berlin positioniert sich als deutsche Vermietungshauptstadt. Frankfurt fährt nur noch im Hauptfeld mit Düsseldorf und Hamburg hinter dem zweitplatzierten München hinterher. Jetzt haben JLL, BNPPRE und die anderen großen Maklerhäuser die Übersichten geliefert. Gute Unternehmens- und Arbeitsmarktdaten seien Triebfeder für die deutschen Büromärkte und sorgten im letzten Quartal 2015 nochmals für einem kräftigen Anstieg der Büroflächenumsätze, begründet Frank Pörschke, CEO JLL Deutschland, das Gesamtergebnis. Mit ca. 3,2 Mio. qm bei BNPPRE bzw. knapp 3,4 Mio. qm bei JLL liegt das Umsatzvolumen der gemeinsam betrachteten 6 Metropolen zum Jahresende 2015 um mehr als 20% über dem Vorjahresergebnis und hat den bisherigen Rekord des Jahres 2011 um 7% übertroffen. Auch der 5-Jahresschnitt wurde deutlich um gut 19% getoppt. Das entspricht in etwa auch der von BNPPRE aufgezeigten Entwicklung. Allein das vierte Quartal hat mit ca. 30% zu dem Ergebnis beigetragen. Ein noch besseres Quartalsergebnis wurde nur von Oktober bis Dezember 2006 erreicht, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNPPRE. Das Zahlenwerk haben wir gegenüber sonstiger Einzelberichterstattung etwas bereinigt. BNPPRE hat üblicherweise ein erweitertes Untersuchungsgebiet bei Frankfurt und berichtet zusätzlich über Leipzig und Essen. JLL berücksichtigt noch Stuttgart. Die Wachablösung im deutschen Büromarkt stabilisiert sich. Berlin positioniert sich als deutsche Vermietungshauptstadt. Frankfurt fährt nur noch im Hauptfeld mit Düsseldorf und Hamburg hinter dem zweitplatzierten München hinterher. JLL ermittelt für Berlin einen Umsatz von 879.000 qm bzw. 844.000 qm Vermietung und 35.000 qm Eigennutzer. BNPPRE recherchierte 814.000 qm. Aengevelt hatte schon auf das Rekordumsatzvolumen mit 854.000 qm in Berlin hingewiesen. Demgegenüber sah Frankfurt mit 387.000 qm im vergleichbaren gif-Gebiet bzw. 438.000 insgesamt bei BNPPRE bzw. 391.200 qm bei JLL und 394.000 qm bei NAI eher traurig aus. Wichtiger ist aber, dass der Blick auf die Charts seit 2010 deutlich macht, dass Frankfurt eher einem negativen Trends oder bestenfalls einer Seitwärtsbewegung unterliegt. Mit dem aktuellen Rekordergebnis hat Berlin die Büro- und Bankenmetropole nicht nur volumenmäßig um mehr als das Doppelte übertrumpft, sondern in den letzten 6 Jahren gegenüber Frankfurt einen eindeutig positiven Trend zeigt. Berlin könnte übrigens auch das höchste Vermietungsergebnis einer deutschen Stadt überhaupt erreicht haben. Das allerdings ist allein auf Grund der Größe der Stadt, die eher mit dem gesamten Rhein-/Maingebiet zu vergleichen wäre, die geringere Botschaft. Die Nettoabsorption von ca. 1,1 Mio. qm, um die der belegte Büroflächenbestand gewachsen ist, als Gradmesser der Expansionsaktivitäten liegt um ein Drittel über dem Fünfjahresschnitt. Die immer noch vorhandene Sorge einiger Marktteilnehmer, dass sich die Investmentmärkte von ihrem Fundament, den Vermietungsmärkten, entfernen, erweise sich als nicht begründet, resümiert Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL. Das Umsatzwachstum konzentriere sich nicht nur auf die Toplagen, sondern vor allem Unternehmen aus der Telekommunikationsbranche, dem EDV-Sektor und der Industrie fokussierten sich auf Grund der geringeren Mietpreise überwiegend auf Zweitlagen.
Die geografische Differenzierung zeigt 2015 im Jahresvergleich ein deutliches Umsatzwachstum in Düsseldorf (+46%) und Berlin (+43%). Berlin erreichte nicht nur ein Allzeithoch, sondern konnte auch erstmals München überholen. Die anderen drei Hochburgen Hamburg, Stuttgart und Frankfurt haben das Jahr mit einem leichten Umsatzplus abgeschlossen. Die Leerstände sind in allen Märkten auf Talfahrt. Der kumulierte Leerstand liegt Ende des Jahres 2015 bei 5,3 Mio. qm, dem tiefsten Wert seit 2002. Die Leerstandsquote ist um 1,2 Prozentpunkte zurückgegangen und hat in der JLL-Statistik mit einer aggregierten Quote von 6,4% den niedrigsten Stand seit 2002 erreicht. Sie werde auch 2016 nochmals leicht fallen. In Berlin und München seien die Leerstandsraten nur noch auf knapp über 4% gefallen, rechnet BNPPRE vor. Hinzu kommt, dass JLL allein in den Big 7 ein Potenzial von ca. 800.000 qm Büroflächen identifiziert habe, die für die Unterbringung von Flüchtlingen in Frage kommen könnten. Es gebe auch keine signifikante und schon gar keine spekulativ geprägte Neubautätigkeit, meint JLL. Das Fertigstellungsvolumen blieb 2015 mit 870.000 qm ca. 12% unter Vorjahresniveau. Für 2016 wird ein Neubauvolumen von knapp 1,3 Mio. qm erwartet, von denen nur noch 448.000 qm zur Verfügung stehen. Auch für 2017 sei keine Erhöhung der Neubauaktivitäten erkennbar. Spitzen- und Durchschnittsmieten blieben deshalb weiter auf Wachstumskurs. Der Spitzenmietpreisindex habe um 3% zugelegt. BNPPRE ermittelt ein Plus von 2%. Da die Mieten auch in B-Lagen angezogen haben, stiegen 2015 auch die Durchschnittsmieten bei JLL mit 4% stärker als die Spitzenmieten. Im einzelnen sieht BNPPRE Berlin bei 25 Euro, München bei 35,50 Euro, Hamburg bei 25,50 Euro, Düsseldorf bei 26 Euro, Köln bei 21 Euro und Frankfurt bei 38 Euro. Wenigstens in der Miethöhe hat Frankfurt noch die Führungsposition verteidigt. Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL, sieht zwar einen möglichen leichten Rückgang für 2016, bleibt aber insgesamt optimistisch. Auch BNPPRE erwartet insgesamt gute Perspektiven für 2016. sowie sonstige Dienstleistungen mit 11%. Auch die öffentliche Verwaltung kommt auf zweistellige 10%. Der Leerstand bleibt lt. NAI apollo stabil bei 10,9%. JLL hingegen notiert sogar 9,1%, den niedrigsten Wert seit 13 Jahren. BNPPRE kommt auf 11,3%. Insgesamt stehen lt. NAIapollo 1,251 Mio. qm leer – Tendenz weiter sinkend. Allein im Stadtgebiet sanken die leerstehenden Flächen um 8%. Insgesamt sind knapp 47% des Leerstands modern und marktgerecht. Größere Leerstände befinden sich lt. BNPPRE in der Innenstadt (190.600 qm), im Mertonviertel (112.700 qm) sowie Niederrad mit 107.200 qm. Das Fertigstellungsvolumen liegt lt. JLL bei 115.000 qm und damit 45% unter dem Fünfjahresschnitt. Die Angebotsseite wird auch 2016 knapp bleiben. Im laufenden Jahr werden ca. 127.000 qm erwartet, davon derzeit noch 41% verfügbar. Stadt, Vermieter, Eigentümer, Investoren und Projektentwickler sollten sich mehr trauen, appelliert JLL. Frankfurt sei mehr als nur eine Bankenstadt.
Die Spitzenmiete hat sich auch 2015 nicht verändert und liegt lt. BNPPRE bei 38 Euro pro qm (JLL: 35,5 Euro/qm). In einzelnen Teilzonen zogen allerdings sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete leicht an. Dem stehen in einigen Lagen allerdings auch leichte Rückgänge gegenüber. Grundsätzlich geht BNPPRE von einer relativ stabilen Mietpreissituation aus, bei leichten Schwankungen, die in erster Linie lokalen Angebots- und Nachfragerelationen
geschuldet sind. Für 2016 erwartet JLL keine großen Überraschungen. An den Parametern habe sich nichts verändert. BNPPRE geht von einem leichten Aufwärtstrend aus und sieht sogar realistische Chancen, die 500.000 qm-Marke zu knacken. Der Leerstandsabbau wird sich voraussichtlich auf einem moderaten Niveau fortsetzen und auch bei der Bautätigkeit sind keine Veränderungen zu erkennen, so BNPPRE.

Quelle: Immobilienbrief, NR. 364 I 03. KW. 18.01.2016, ISSN 1860-6369 , S. 2ff., Hrsg. Werner Rohmert