Wir freuen uns über den Vorstoß vom Haus und Grundbesitzerverein München

Hier die Presseinformation:
Münchner Mietspiegel – Stadt muss Daten offenlegen
Rechtsgutachten bestätigt Auskunftsansprüche
Der Münchner Mietspiegel 2015 wurde nach Angaben der Stadt München nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und vom Münchner Stadtrat als sog. qualifizierter Mietspiegel anerkannt.
Allerdings kann nach der Rechtsprechung des BGH auf die Prüfung, ob dieser Mietspiegel tatsächlich die gesetzlichen Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB an die Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfüllt, nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Stadt als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. Denn diese Umstände beweisen noch nicht, dass die Voraussetzungen des § 558 d Abs. 1 BGB auch tatsächlich erfüllt sind (BGH, Urteil v. 21.11.2012, VIII ZR 46/12, WuM 2013 S. 110).

Da an einen qualifizierten Mietspiegel bestimmte Rechtsfolgen geknüpft sind (Hinweispflicht im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 a Abs. 3 BGB, Vermutung der Richtigkeit der Werte nach § 558 d Abs. 3 BGB), muss die Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden dokumentiert und damit für die betroffenen Parteien auch überprüfbar sein (so bereits die Gesetzesbegründung des Mietrechtsreformgesetzes 2001, Bundestagsdrucksache 14/4553). Dies gilt sowohl für die Datenerhebung und Datenauswahl als auch für die Datenanalyse (so Börstinghaus „Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete und wie deren Höhe richtig zu ermitteln ist“ in WuM 2012 S. 244 ff.).
In Anbetracht der Bedeutung, die ein qualifizierter Mietspiegel durch die neuen Vorschriften des Mietrechtsnovellierungsgesetzes („Mietpreisbremse“) zusätzlich erhalten hat, gelten aus verfassungsrechtlichen Gründen verschärfte Anforderungen an dessen Überprüfbarkeit.

Lückenhafte Dokumentation

Die vorliegende Dokumentation zum Münchner Mietspiegel 2015 enthält umfangreiche Informationen zur Datenanalyse. Ob diese ausreichend sind, kann zunächst offen bleiben. Die in der Dokumentation enthaltenen Informationen zur Datenerhebung sind dagegen äußerst lückenhaft und damit völlig unzureichend. So sind zwar z.B. auf Seite 11 der Dokumentation nachvollziehbar Gründe dargelegt, warum sich aus insgesamt 167.504 Interviewversuchen letztliche nur 28.092 „durchgeführte Interviews“ ergeben haben, von denen dann angeblich 2.466 nicht zum Hauptinterview bereit waren.

83% der erhobenen Daten wurden eliminiert

Warum von den verbleibenden 25.626 Interviews 21.398, d.h. ca. 83% „nicht mietspiegelrelevant“ gewesen sein sollen, wird offen gelassen. Insofern enthält die Dokumentation lediglich eine pauschale Auflistung von nicht mietspiegelrelevantem Wohnraum.
Eine ordnungsgemäße Mietspiegeldokumentation muss konkrete Zahlen bzw. Prozent-Sätze enthalten, wie viele Wohnungen jeweils aus welchen Gründen eliminiert wurden. Nur dann kann geprüft werden, ob die genannten Zahlen plausibel und repräsentativ sind.

Gleiches gilt für ein weiteres, wichtiges Kriterium zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Das Verhältnis der Mieten, die in den letzten 4 Jahren neu vereinbart worden sind zu den Mieten, die in diesem Zeitraum geändert worden sind. Dazu wird in der Dokumentation lediglich der Stichtag 1.1.2010 genannt.

Offen bleibt sowohl das Verhältnis zwischen Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten als auch die Frage, ob bei den in den letzten 4 Jahren geänderten Bestandsmieten eine gleichrangige Berücksichtigung der 4 Erhebungsjahre oder eine andere Gewichtung stattgefunden hat (s. dazu Börstinghaus, WuM 2012 S. 249).

Zu dieser Frage kann lediglich dem Anhang der Dokumentation (Sitzungsvorlage Nr. 14-20/V02267 des Sozialausschusses vom 12.3.2015) entnommen werden, dass der Anteil der (geänderten) Bestandsmieten im Mietspiegel 2015 53% und somit der Anteil der Neuvertragsmieten 47% betragen hat. Dies als zutreffend unterstellt, würde zwar in etwa dem von der Kommentarliteratur geforderten Verhältnis 50/50 entsprechen (Börstinghaus a.a.O.), wirft aber weitere Fragen auf, deren Beantwortung sich aus der Dokumentation ebenfalls nicht ergeben:

Zahlreiche Ungereimtheiten
Die Neuvertragsmieten (Netto) liegen in München lt. Münchner Wohnungsmarktbarometer 2014, auf den in o.g. Sitzungsvorlage verwiesen wird, bei € 16,–/m² (Erstbezug) bzw. € 14,45/m² (Wiedervermietung); im Durchschnitt somit bei € 15,23/m². Diese Neuvertragsmieten sind mit einem Anteil von 47% in den Mietspiegel eingeflossen. Dieser weist unter Berücksichtigung der Zu- und Abschläge eine durchschnittliche monatliche Nettomiete von € 10,73/m² aus (Dokumentation, Seite 21). Dementsprechend dürfte der Durchschnitt der (in den letzten 4 Jahren geänderten) Bestandsmieten, die mit 53% in den Mietspiegel eingeflossen sind, lediglich € 6,73/m² betragen. Dies würde bedeuten, dass alle Mieten, die in München in den letzten 4 Jahren erhöht worden sind, auf maximal € 6,73/m² erhöht wurden; ein – vorsichtig ausgedrückt – nicht ganz plausibler Wert.

Der Mietspiegel 2015 weist gegenüber dem Mietspiegel 2013 für mehr als die Hälfte der Wohnungen – im Gegensatz zur tatsächlichen Mietentwicklung – sinkende Mietwerte aus. Die Begründung der Mietspiegelersteller: „Die Daten des Mietspiegels 2013 stimmen nicht“ (Schreiben der LMU München vom 23.4.2015).
Weitere Kuriositäten:
Befindet sich eine Wohnung in einem freistehenden Gebäude mit mehr als 7 Wohnungen (ohne Lift), wird der Vermieter mit einem Abschlag von jetzt € 0,60/qm belegt, wenn zum Haus eine „größere Grünfläche“ oder eine „gärtnerisch angelegte Fläche“ gehört. Bei einer 90 qm großen Wohnung sinkt der Mietwert wegen Grünflächen vor dem Haus somit um € 54,– pro Monat.

Befindet sich eine Wohnung in einem vor 1949 gebauten Gebäude, in dem der Dachboden/Speicher nicht zu Wohnzwecken ausgebaut ist, wird dies vom Mietspiegel mit einem Abschlag von bis zu € 2,18/qm sanktioniert. Bei einer 90 qm großen Wohnung sinkt die Miete somit wegen des nicht ausgebauten Speichers im Gebäude um monatlich € 196,– – unabhängig vom Zustand und der Ausstattung der Wohnung selbst.

Befindet sich in einer größeren, z.B. 4-Zimmer-Wohnung lediglich in einem (kleinen) Zimmer ein sog. einfacher Boden (z.B. Holzdiele oder PVC), muss lt. Mietspiegel ein Abzug i.H.v. € 1,23/qm für die gesamte Fläche der Wohnung angesetzt werden. Ist z.B. bei einer 4-Zimmer-Wohnung mit 120 qm in 3 Zimmern ein hochwertiger und in lediglich einem Zimmer ein einfacher Boden verlegt, mindert dies die Mietspiegel-Miete monatlich um € 147,– (€ 1,23/qm x 120 qm).

Dagegen finden nachgefragte und damit preissteigernde Ausstattungsmerkmale, wie z.B. ein Balkon oder ein separates bzw. Gäste-WC im Mietspiegel keine Berücksichtigung.

Denkmalgeschützte Gebäude – bei Mietern wegen des besonderen Flairs stark nachgefragt – werden vom neuen Mietspiegel als einfache Altbauten abqualifiziert und ebenfalls mit einem Abschlag von bis zu € 2,18/qm belegt, weil – so die Ausführungen im Mietspiegel – u.a. eine Wärmedämmung der (häufig strukturierten) Außenfassade nur selten vorgenommen worden ist. Zitat: „Einfache Altbauten sind überdurchschnittlich häufig denkmalgeschützt.“
Für all diese erklärungsbedürftigen Umstände finden sich in der Dokumentation des Mietspiegels keine nachvollziehbaren Ausführungen.

Rechtslage muss geklärt werden

Nachdem aufgrund der lückenhaften Dokumentation des Mietspiegels für München 2015 eine sachgerechte und dem Willen des Gesetzgebers entsprechende (so Bundestagsdrucksache 14/4553) Überprüfung der ermittelten Mietwerte nicht möglich ist, hat der Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. durch ein Rechtsgutachten klären lassen, ob, in wie weit und auf welchen Anspruchsgrundlagen betroffenen Münchner Hauseigentümern Ansprüche gegen die Landeshauptstadt München auf Information, Auskunft und Akteneinsicht in die dem Mietspiegel 2015 zugrunde liegenden Unterlagen und Daten bestehen. Ferner erörtert dieses Gutachten die Möglichkeiten eines gerichtlichen Rechtsschutzes für den Fall des Scheiterns eines außergerichtlichen Auskunftsverlangens.

Nach dem Ergebnis dieses Rechtsgutachtens, das von Prof. Dr. Christoph Brüning, Richter am Landesverfassungsgericht Schleswig Holstein und Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht und Verwaltungswissenschaften an der Universität Kiel erstellt wurde, kann gem. den Bestimmungen der Informationsfreiheitssatzung der LH München vom 1.4.2011 Auskunftserteilung sowie Gewährung von Akteneinsicht verlangt werden. Ferner kann verlangt werden, dass die Stadt Kopien der Informationsträger, die die begehrten Informationen enthalten, durch Versendung zur Verfügung stellt (§ 4 Abs. 4 Informationssatzung).

Presseorgane haben darüber hinaus Anspruch auf Auskunft gem. Art. 4 Abs. 1 S. 1 Bayer. Pressegesetz. Insofern erfüllt die Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, die von Haus + Grund München und dem Landesverband Haus & Grund Bayern heraus­gegeben wird, die Anforderungen an den Pressebegriff. Ohne entsprechende Informationen kann die Bayerische Hausbesitzer-Zeitung nicht sachgerecht informieren und laufende Anfragen von Mitgliedern und Lesern zum Münchner Mietspiegel nicht ausreichend beantworten. Daher besteht ein berechtigtes Interesse an der Erteilung der nachfolgend geforderten Informationen.

Anders als bei einfachen Mietspiegeln ist nach dem Ergebnis dieses Rechtsgutachtens gegen einen qualifizierten Mietspiegel infolge des öffentlich-rechtlichen Charakters der Anerkennung durch den Stadtrat der Verwaltungsrechtsweg gegeben. In diesem Verfahren besteht ein prozessuales Akteneinsichtsrecht (§§ 100 Abs. 1, 99 Abs. 1 VwGO) über die mit dem Mietspiegel zusammenhängenden Verwaltungsvorgänge.
Datenschutzrechtliche Belange, die in diesem Gutachten umfassend geprüft wurden, stehen diesen Informations- und Auskunftsansprüchen nicht entgegen.

10 Jahre Aufbewahrungsfrist

Der Münchner Mietspiegel 2015 wurde gem. § 558 d Abs. 1 BGB im Auftrag der LH München erstellt und von dieser anerkannt. Nach den einschlägigen Vorschriften zur Aktenaufbewahrungsplficht von Städten und Gemeinden ist die LH München verpflichtet, Unterlagen, die im Zusammenhang mit den Mietpreisen stehen, für die Dauer von 10 Jahren selbst aufzubewahren.

Auskunftsansprüche

Gem. den Bestimmunen der Informationsfreiheitssatzung der LH München sowie des Bayer. Pressegesetzes wurde das Sozialreferat der Stadt München um die Erteilung folgender Informationen gebeten:
Anzahl und Höhe der in den Münchner Mietspiegel 2015 eingeflossenen Neuvertragsmieten der letzten 4 Jahre

Anzahl und Höhe der in den Münchner Mietspiegel 2015 eingeflossenen, in den letzten 4 Jahren geänderten Bestandsmieten

Auflistung der zu 1) und 2) zur Auswertung gegebenen insgesamt 3.131 Einzelmieten unter Angabe von Straße und Hausnummer (Angabe des Stockwerks und Name des Mieters ist nicht erforderlich)

Auflistung der lt. Dokumentation insgesamt 21.398 nicht mietspiegelrelevanten Mieten unter jeweiliger Angabe der in Ziff. 1.2 der Dokumentation genannten Gründe für die unterlassene Berücksichtigung bei der Mietspiegelerstellung

Übersendung von Kopien sämtlicher ausgefüllter Hauptfragebögen sowie sonstigen Unterlagen, die o.g. Auskünften zugrunde liegen, insbesondere auch des aus den Interviews resultierenden Datensatzes
HAUS + GRUND MÜNCHEN ist nicht primär an einem verwaltungsgerichtlichen Vorgehen gegen den Münchner Mietspiegel 2015 interessiert und hofft daher, dass die verlangten Auskünfte unkompliziert erteilt und die genannten Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Diese werden dann zur Prüfung und Auswertung an anerkannte Experten weitergeleitet. Sofern diese Prüfung ergeben sollte, dass die

Werte des Münchner Mietspiegels 2015 plausibel und vertretbar sind, ist die Angelegenheit damit für uns abgeschlossen.

Die Frage, ob es mit den Grundsätzen eines modernen Rechtsstaats vereinbar ist, dass eine Verwaltungsbehörde seinen Bürgern Informationen über Verwaltungsvorgänge, die für sie von erheblicher Bedeutung sind, verwehren darf, wurde von der Rechtsprechung bisher nicht entschieden.
Bei Ablehnung unseres Antrags werden wir in Anbetracht der Bedeutung, die der Mietspiegel durch die Einführung der Mietpreisbremse gewonnen hat, diese Frage einer höchstrichterlichen Klärung zuführen.

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN