IMMOBILIENBEWERTUNG BEI ERBSCHAFT UND SCHENKUNG

HINTERGRUND

Die steuerliche Bedarfsbewertung von Grundstücken fällt grundsätzlich in den Zuständigkeitsbereich des Steuerberaters. Ohne den Sachverständigen kann der Steuerberater jedoch im Regelfall nicht mit Erfolg nachweisen, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) eines Grundstückes niedriger ist als der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert. Regelmäßig gehört die Bedarfsbewertung bei den meisten Steuerberatern nicht zum Tagesgeschäft, daher kann die Zusammenarbeit zwischen dem Sachverständigen und den Steuerberater sinnvoll erscheinen.

UMFANG UND MAßGEBLICHKEIT

Die Finanzämter setzten bei der Erbschafts-/Schenkungssteuer und teilweise bei der Grunderwerbssteuer den Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage an, weil die Ermittlung des individuellen gemeinen Werts (Verkehrswert) zu aufwändig wäre. Die gesetzlich vorgeschriebene Methode führt zu einem „typisierenden Wert“.

Diese grob pauschalisierten Verfahren führen meist zu dem Problem, dass erhebliche Überbewertungen enstehen können. Besonders drastisch kann sich dies bei Industriegrundstücken auswirken, die im Rahmen einer Betriebsaufspaltung vermietet werden. Aber auch bei normalen Einfamilienhäusern können erhebliche Überbewertungen auftreten, weil individuelle Besonderheiten in dem Pauschalverfahren regelmäßig unberücksichtigt bleiben.

ESCAPE – KLAUSEL

Anders als bei der Bewertung der betrieblichen Vermögen sieht das Bewertungsrecht für das Grundvermögen eine gesetzlich geregelte Escape-Klausel vor (§ 198 BewG).  Der Steuerzahler kann nachweisen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert ist. Ist der Nachweis erfolgreich, hat das Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert festzustellen.

FAZIT

Die „richtige“ Steuer kann bei allen Überbewertungen nur mit einem förmlichen Verkehrswertgutachten erreicht werden. Die steuerliche Auswirkung eines Sachverständigen Gutachtens ist dabei recht unterschiedlich. Wie hoch die steuerliche Entlastung durch ein Verkehrswertgutachten ist, kann nicht allgemein beantwortet werden. Es kommt – wie immer – auf den Einzelfall an. Dies kann letztendlich nur der Steuerberater beurteilen. Deshalb muss sich das Gutachten prinzipiell so auswirken, dass der Steuerzahler das Gutachten aus der eingesparten Steuer bezahlen kann.

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