Beleihungswert

WAS IST DER BELEIHUNGSWERT

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Der Beleihungswert ist der vorsichtig ermittelte Wert einer Immobilie. Er soll während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer freihändigen Veräußerung voraussichtlich erzielt werden können – und zwar unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturbedingten Wertschwankungen am Maßgeblichen Grundstücksmarkt. Durch diese Vorgabe werden spekulative Einflüsse ausgeschaltet.

Der Beleihungswert ist ein zentrales Element der Immobilienbewertung der früheren deutschen Hypothekenbanken und heutigen Pfandbriefbanken. Bei der Beleihungswertermittlung werden die langfristigen und nachhaltigen Objektmerkmale sowie derzeitige und mögliche anderweitige Nutzungen und Nutzer berücksichtigt. Weil aktuelle, möglicherweise übertriebene Marktpreise dabei außer Acht gelassen werden müssen, trägt der Beleihungswert seit Jahrzehnten zur Stabilität insbesondere des deutschen Immobilienmarkts bei.
Die Idee des Beleihungswertes geht auf das Hypothekenbankgesetz zurück, das 1900 in Kraft trat. Seitdem wurde das Konzept kontinuierlich weiterentwickelt. Mit Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) am 19. Juli 2005 wurden die Bestimmungen zum Beleihungswert modernisiert. Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), die am 1. August 2006 in Kraft getreten ist, vereinheitlichte die Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung sowie an die Gutachter, die den Beleihungswert ermitteln. Vorgeschrieben bzw. von Vorteil ist die Ermittlung eines Beleihungswertes für zwei Gruppen von Banken:

(Pfandbrief)Banken, die grundpfandrechtlich – also durch eine Grundschuld oder eine Hypothek – besicherte Darlehen in die Deckungsmasse eines Hypothekenpfandbriefs aufnehmen wollen. Sie müssen gemäß §§ 12 und 16 des PfandBG den Beleihungswert einer beliehenen Immobilie ermitteln. Von diesem Beleihungswert können sie maximal 60 Prozent durch die Emission von Hypothekenpfandbriefen refinanzieren.

Banken, die für ihre grundpfandrechtlich besicherten Darlehen eine Privilegierung bei der Eigenkapitalunterlegung nutzen wollen: Sie können den Beleihungswert der beliehenen Immobilien als Bemessungsgrundlage für diese Privilegierung heranziehen. Für den Teil bis 60% des Beleihungswerts braucht die Bank unter bestimmten weiteren Voraussetzungen nur einen deutlich reduzierten Anteil an Eigenkapital vorzuhalten.

 

BELEIHUNGSWERT  vs  MARKTWERT

Beleihungswert und Marktwert sind verschiedene Wertkonzepte. Sie werden nach unterschiedlichen Methoden unabhängig voneinander ermittelt. Ein fundamentaler Unterschied besteht darin, dass der Marktwert stichtagsbezogen ist. Der Beleihungswert hingegen muss gemäß § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) „während der gesamten Dauer der Beleihung“ gelten – normalerweise also für einen Zeitraum von vielen Jahren. In aller Regel liegt der Beleihungswert deutlich unter dem Marktwert. Selbst in Phasen eines fortgesetzten Abschwungs am Immobilienmarkt, die vom Beleihungswert als konjunkturelle Schwankung nicht berücksichtigt werden, darf gemäß § 16 des Pfandbriefgesetzes der Beleihungswert den jeweiligen Marktwert nicht übersteigen. Richtig angewandt bringen es die Regeln der BelWertV mit sich, dass der Abstand zwischen Markt- und
Beleihungswert immobilienspezifisch stark schwankt. In rezessiven Marktphasen der Vergangenheit war der Unterschied zwischen Beleihungs- und Marktwert sehr gering. In Boomphasen insbesondere ausgewählten Teilmärkten liegen die Beleihungswerte dagegen teilweise mehr als 40 Prozent unter dem Marktwert.